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[中國內地]
中国房地产大牛市明年或见顶
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作者:
chnluer
時間:
2013-12-25 07:53 AM
標題:
中国房地产大牛市明年或见顶
又到年底了，哎，这一年过得真快啊，每年老徐同志都要给同志们上来一道独家私房菜，就是房价预测。从2009年至今，基本没错过。大涨，小跌啥的，每年给来年做的望天打卦，居然还靠谱。其实很简单，你只要知道房价大趋势持续很长时间即可，这不是一年两年就消停的事情。所谓小跌，也是决策层紧缩银根导致的结果，而非供需面发生大变化的产物，所以我在房价上扔硬币的胜率，要远远胜过股市。那么对于明年房价的预测，是什么呢？
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这一轮自2001年至今持续了12年的房地产大牛市，可能在明年，也就是2014年见顶。具体时间，我当然不是神仙，但大致猜测或在2014年底，当然也许在2015年初……，反正也就是那个时间段吧……
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这个推测，是我在2010年著作《中国房地产大趋势》一书中做了明确阐述的。具体原因里面说的很清楚，最大原因其实就是两个：一个是美联储的八年半信用周期，也就是美国经济乃至欧美资本市场的高峰的一个周期，大致在八年半，我原先因为是我自己独家发现，后来才知道美国有个怪人，叫阿姆斯特朗，也做出同样的发现。不过他认为，中国房价见顶是在2015年中，和我相差不过半年左右时间。上次美国楼市和经济见顶时间为2007年三季度，那么下一个高峰就是2015年底。我个人看法是，具体的时间转折点猜中，是大仙，不是我这样半仙能达到的级别。但分析基本逻辑在那里，彼此都差不多：中国房价确实和美联储货币周期同步的。
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第二个原因，其实很简单，就是人口结构。这个大家不用翻书查数据，你看看周围人群就明白了，肯德基麦当劳的大妈服务员越来越多；高考人数这两年急剧减少，民工荒持续多年不退。青壮年搬到城镇来的，基本都差不多了，房屋供需的转折点，和人口红利的转折点完全重叠在一起的。
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这里需要声明一点，不是说明年见顶，就马上跌，搞得大家以为明年就是地产崩盘年。不是的，实际上，房地产牛市持续时间比大家想象的要长得多，在高峰盘整的时间，也比大家想象的长。见顶未必马上跌下来。每轮房地产见顶后急剧下跌的标志，就在于之前央行疯狂向市场灌水，市场流动性泛滥，大家疯狂炒房，市场利率低无可低，同志们信心爆棚，对未来充满信心。现在中国经济有这番气象么？我稍微乐观些，就有同志跳出来来，说我是候补进宫的太监。我至于嘛？看看我唱多调子的帖子，点击率都不高，显然大家对未来趋势都不以为然。这说明什么？说明资金紧缩得厉害，大家悲观情绪较重，这种情势下，房价不可能急剧上涨然后暴跌。高潮还看不见呢，哪里见到一泄如注呢？
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但房地产基本因素的变化太明星了，房价其实就是房租和实际利率的函数。房租现在还在涨，尤其在北京上海等大城市，但目测涨幅，貌似低于去年同期，而市场利率飙升，是目前人所共知的事情。我注意到北京上海等地的房屋，尤其是总价较高的，出手套现不容易了，较为麻烦。房租与利率共涨，说明房价明年依然要涨，但涨幅被有效抑制住了。
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另一重大因素，我估计很多人都忽视掉了，那就是小产权房合法化。三中全会文件明确表态增多农民财产性收入。如何增多？耕地与宅基地自由买卖，是最佳途径了。但后来风向急转直下，我对此一直迷惑不解，后来琢磨一下，大致猜测是老大和老二争权，否则何以老大一定要跳出来说，地方上不能随便搞制度变革，要按中央调子来？这很麻烦，红二代贵族与技术官僚争权，除了证明自己二之外，不能说明什么。这事，先不理会，但只要正式公告有这一出，地方牟利的冲动就合法化了，小产权房合法化浪潮，你根本挡不住。以北京为例，北六环的一些小产权房社区人口规模高达20万，相当于一个小城市，你怎么铲除？拿大炮轰还是派拆迁大队？20万的小产权房社区，你不敢动手，那2万人的小产权房社区，你就敢动手？好了，你说下不为例，再搞小产权房就铲无赦，但商品房与小产权房差价如此之大，赛过贩毒，你认为真能遏制得住这个浪潮？更何况三中全会文件都开口子，你都说要试点了，那大家都会跳出来说自己是试点区，你说不是，那无非就是想捞点寻租的钱嘛。同志们都理解，翠花，给领导们兜里塞点零花钱……
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从房屋供应的角度看，小产权房合法化的可能性越来越大，给房地产市场供应量带来的影响，当然不言而喻了。而同时需求面萎缩，这个后面形势就开始逆转了。
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所以2014年的房价还是要涨，但很难重复之前的疯狂，明年底中国房价很可能见顶，预示着持续13年的房地产大牛市进入守宫阶段。这对于2015年到2016年的中国经济影响，是非常深远的，事实上，在2015年可能发生的硬着陆，房地产市场崩盘是决定性的因素。当然，这还太远。我们现在还只看明年吧
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