9 ]' K' E. b6 Y8 ?6 Vwww1.tvboxnow.com2012年中國勞動年齡人口過轉捩點 # k2 m. Z+ ?- P7 Jwww1.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) l) z) ~' t) H# P0 f8 x- B
與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？ # S7 c' s9 b& Q. I7 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 d/ k/ u4 I! y
人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。 ; ?: e" O& t3 L) Y公仔箱論壇www1.tvboxnow.com7 B0 u0 }) S7 L2 J2 Y$ J( f
2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。; ]: f1 d* H( y" _! i5 l
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ d. o! L3 S3 I4 }, X0 Z
從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。 8 p3 C9 R+ t/ h7 _# T. bwww1.tvboxnow.comwww1.tvboxnow.com( i- J- o4 T2 E* B. c N# n9 F
過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。 7 a3 P. g0 {3 D6 n; H$ {tvb now,tvbnow,bttvb8 T* R& ^( w& t" L% n
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。 " o0 N- A; |1 X2 c8 k; q公仔箱論壇. c X- D9 W' y5 s
勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。 3 C3 y4 g, Y& R ^9 `- M$ T3 i+ R! M5 j. H1 L9 @: C
中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。 " f5 P+ N! S* h+ m. N5 r4 }: \1 ^ 6 f" n! Y& m! r b2 M( ~3 Y2 \tvb now,tvbnow,bttvb 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。 : y, k1 T; {; x0 Lwww1.tvboxnow.com' @+ }8 z* B4 ~" n3 h7 X* E 購房適齡人口2015年達峰值www1.tvboxnow.com/ q% G3 J' O$ c4 E
; q$ b w1 i2 B4 }1 {www1.tvboxnow.com 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。 $ r( K9 k# |$ o0 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 " z/ J/ S2 i0 ]% B t0 J 根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。; y5 V, n. Z4 s! p
2 [1 G3 D. C6 V9 g* ftvb now,tvbnow,bttvb 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。 0 _( e8 W M- R* h * p5 K9 O" t# Y$ B 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。tvb now,tvbnow,bttvb- X: c% k- |4 w0 ~& C. l
www1.tvboxnow.com. K9 b3 I p& ?7 {$ e
而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。4 _ @: ~/ f& [# c. S
- h$ c& K F% c, DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。 & w& i6 D5 @1 B- P+ j, p/ Y( UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ! `- Y2 G! L5 u2 |* L1 s 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。www1.tvboxnow.com# e( ], [* S! W1 A! @ w9 ]$ M
www1.tvboxnow.com. b O; f# D. M- H/ I% W* O; f0 _
總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。 - g7 w) Z U# Xtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇* a! S T* w6 b) M) C) Y3 B3 P
危險的信號：海外案例 2 S y: v; z5 h4 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www1.tvboxnow.com9 N$ y! N# v' O/ l) P6 M
結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. f, ~% m& E3 w- X# i! Z' M
) ]$ x6 O o% f 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。 3 u+ W G0 l8 F. Q4 ^' ewww1.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb, s" T3 I! `. _4 _' Z9 \: x
遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, h6 S% ]4 n' t) P2 R9 H
6 N3 ?% i2 N0 r+ ktvb now,tvbnow,bttvb 那有沒有例外呢？1 S' _* J. A! P3 P3 F8 i
/ q+ G/ ]1 o; O. c: f- Y+ m3 Wwww1.tvboxnow.com 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。tvb now,tvbnow,bttvb1 k4 M$ o5 l- a p3 \- x5 K: _* ?1 d
- d' ~, S- S) L2 r7 Z+ z公仔箱論壇 但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。 5 ]# g. d( [" \- w1 p& T( s& C 1 W3 K3 d0 X9 o' S' y# d. {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？
