高地價誰害怕？
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年年有地王，今年格外多。“北京地王、上海地王、一日三地王”一段時間以來，有關地王的報道不斷地刺激著我們的神經，推動著房價上漲的預期。日前，國土部表示要切實地穩定土地市場，加大高價地的防範力度。那麼，嚴防高地價，如何嚴防？開發商不惜重金拿地的動力又在何處？地王頻出是否會影響房價繼續瘋狂上漲的預期？央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論馬光遠、張鴻共同評論。! R+ D$ Z5 o% D( _/ [" {
; C! V" m! g' E' s& U3 y2 t0 n+ M: ]3 c公仔箱論壇國土部警示地價異動城市，新一輪地王潮為何又來了？土地饑渴和穩地價，會怎樣角力？地王能否導致開發商掌控定價權？房價腰斬，溫州出現斷供房又說明什麼？tvb now,tvbnow,bttvb7 Z% A7 S7 q$ ^( F; c6 t! e; s
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金九銀十，防地王。9月25日，國土資源部召開部分城市房地產用地管理和調控工作座談會，要求嚴防高價地，保持城市地價平穩，切實穩定土地市場。國土資源部副部長胡存智表示，一些地方政府默許甚至助推出現高價地，影響市場預期，抬升，房價，地價，按照歷年土地供應規律，四季度，土地供應迎來新高峰。加上地方政府性債務償債壓力，市場產生高價地動力很大。國土部要求各城市，特別是四個一線城市，要調增並公佈住房用地供應計劃，向社會釋放土地供應增加的積極信號，以過去五年實際供地平均量為標準，持續增加住宅用地供應。
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馬光遠：地王是地方政府推出來的不是拍出來的
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9 w6 a& a* ~ F) H4 c q公仔箱論壇最根本的問題是，這個地怎麼來供應的？各個地方土地供應只有一方，就是地方政府，那麼地方政府在土地供應的形式、時間以及土地供應的價格上具有完全的控制權，這是個獨家的買賣。如果你是地主的話，你在賣地的時候，首先你肯定要選一個好時機來推出好地，而且這個地怎麼來推？你對它推地的形式都會做一個完全的規劃。
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% j. y: M7 {8 b5 m3 D0 jtvb now,tvbnow,bttvb過去幾年我們聽到有一種說法，就是土地供應上有一個叫饑餓療法，就是饑餓療法是什麼呢？就是讓大家感覺土地就是很缺的，你趕快來買，然後地方政府在這個時候會控制一下大家的情緒。比如說在拍的時候，什麼時候拿出好地，什麼時候拿出差地。地王是地方政府推出來的，不是拍出來的。
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馬光遠：在目前的情況下地價很難做到低價TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 Q% ~# J5 @" U4 ]: I6 s0 ]" d
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6 U' m' D4 `, K' D' z5 m' k! |公仔箱論壇現在國土部提出要求，說熱點城市再也不能出地王了，我覺得這個完全可以做到，就是說你提出這麼個要求，我們可以做，但僅僅限於今年。如果明年我還有優質地塊的話，我選擇一個合適的時機仍然是可以的。這麼多年以來，事實上就土地供應的結構、土地供應的方式來講，事實上都存在著一個明顯的控制問題。因為結構上來講，我們多年來一直在強調，說你必須供應的地是低價地，60%，70%必須供應低價地來建低價的商品房。但事實上我們來看的話，很難做到低價，在目前情況下。公仔箱論壇 W% E5 G3 |5 t6 n3 i/ t5 Z' u
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再一個，我們看總體這三年來的一些土地供應情況，事實上，由於過去因為房地產調控的這種預期的影響，那麼地方政府推地的積極性是很弱的，好的地絕對不會拿出來推向市場，來賣一個便宜價。所以我覺得今年這個任務能完成，但不等於解決了土地市場的問題。現在土地市場上說，未來由土地由地方政府來，由住房的預期推動的地價上漲在一線城市還會上漲，因為這個預期沒有改變。公仔箱論壇' `% y4 D% u$ K) G7 v g& k
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如果我們的土地交易制度規定跟上交所，深交所一樣，每天必須九點半開盤，到下午幾點結束，而且今年所有的土地供應必須公示，你沒有任何調控權，那個地就挂在那個地方，隨時都可以交易，什麼時候交易，什麼時候完成都可以。如果說地方政府沒有這方面的調控權的話，我相信，要是國土部提這麼一個要求的話，估計很難完成，但是在現在的情況下，地方政府的控制權還是比較強的。
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張鴻：在國土部表態之前，今年的地王大戲剛好已經落幕；出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
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有了國土部這樣一個表態，很多人覺得接下來幾個月可能不會出現地王了，但是坦率的說，我不是馬後炮，就是在這個表態之前，我已經認為接下來不會有地王，就是地王大戲今年已經落幕。為什麼？因為第四季度是個政策敏感期，為什麼前面會拼命地推地王，就是因為他們在這個政策可能出現之前趕緊要把該賣的地賣掉，該掙的錢給它掙了；第二已經完成銷售額了，這個銷售額不光是開發商完成了，主要的是地方政府今年也已經賣的差不多了。- N D2 L' N" I2 m- q, l
* [3 T$ X: P$ y4 r6 B* u) B& u我給說個數據，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市，北京到9月25日的時候，同比已經增幅達到了百分之二百多，然後上海，廣州，深圳，這四個增幅一共是285%，廣州和深圳同比增幅多少？400%，最近出了調控政策的南京，今年即使接下來一塊地都不用拍，收入也基本上快翻番了，所以很多時候你會發現，它的目的不是推地，而是這個地帶來的收入，只要這個夠了就行了。比如說，即便是現在各個地方還沒完成任務，但是國土部如果強令要求我們不出現地王的話，那太簡單了，北京就六環以外了，上海就郊區了，這些絕對不可能誕生地王，所以出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
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: L% b8 }: k" x- S- C9 swww1.tvboxnow.com馬光遠：要改變大家對房價預期首先要告訴大家土地並不稀缺 I# y: H8 ]$ ^1 O& E8 S# Q2 ~
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5 c( d5 l! u* M8 e公仔箱論壇如果說土地供應情況比較正常，該出地王就出地王，現在關鍵的問題是什麼？地方的效應被放大，因為現在對地王本身怎麼樣來炒作，怎麼樣來利用地王來強化大家的預期，已經得心應手。在遊戲的過程中，大家都是大玩家，這個遊戲的所有環節，把握的力度都是非常好的。比如說，真的要讓大家改變預期，那首先要改變一個什麼觀念？就是土地並不稀缺。我們現在為什麼會出地王？為什麼地價不斷的攀升呢？是因為有一個預期，就是地越來越少，比如說你一方面控制地王，另一方面又告訴我們，四環以內再也不批新的地了，這樣不出地王，我覺得很難想像。一方面下面是熊熊大火，另一方面又讓上面的水不到達到100度。www1.tvboxnow.com( I5 y2 B4 _7 R: N3 L0 o
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在目前情況下，如果我們的土地制度不改變，比如說就是國有土地只能入市，集體土地不可以，再比如說我們現在供應的土地結構，就是以工業用地為主，那麼住宅佔很小的一部分。即使在這種情況下，我仍然認為有空間，也就是說，國土資源部仍然是大有可為，可為在什麼地方？比如我們這三四年裏面一直在談一個數字，就是開發商究竟屯了多少地，就是屯的沒有開發的地本身，那麼造成了這種存量的浪費有多少，即使就是兩年不要供應土地，我們把存量地然後進行開發的話，也足夠開發商開發好幾年。tvb now,tvbnow,bttvb% U+ y! T% P- r. d9 \& I
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張鴻：對連續幾年供地不達標的城市國土部是不是應該做點什麼0 ]/ p9 }, K6 M `+ ]. @0 W& i
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" {4 g" V. `: V: |' Y1到8月份之所以賣得好是因為價格高了，然後地方政府又願意推，因為它要落袋為安，儘量趕早不趕晚。北京去年是600多億，今年到現在已經超過去年全年快一倍了。上海今年比北京還猛，土地出讓金已經1500億了，所以它們會有非常強烈的一個願望，就是提前落袋為安，開發商當然也是願意這個時候趕緊拿到地。所以它會造成我們覺得土地比較緊張的感覺，然後開發商也覺得，如果我不拿的話，我不知道以後會怎麼樣。' K: t' ^2 F' N( H3 m% t; A
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就全年來講，全年有個計劃，連續三年全國的計劃沒有達標，就是供地。我們不關心供地賣了多少錢，我關心的是這個麵粉是不是全都到市場上來了，連續三年全國的住宅用地沒有達標，上海是連續四年，廣州和深圳是連續五年。所以國土部接下來要做的事情就是，連續這麼多年都沒有達標的這些城市，我們一直說對它們要專項督辦什麼的，但是沒有。所以接下來，如果原來你沒有專項的，你沒有讓這些麵粉流通到市場上，你也無所謂，那接下來你還會無所謂嗎？0 \% x5 q. K- {, o/ J
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張鴻：全國30%到40%的土地被地方政府囤起來了8 q" }& f6 E' |& u" x
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1 l, O+ c# U- o. B$ f ~ _6 b溫州其實有它的特殊情況，溫州的斷供問題可能和它實體經濟的問題有關係。它原來房價的上漲其實是和它的地方實體經濟，民營經濟的蓬勃發展有關係，很多人其實是把房子作為自己的一個儲蓄。就是我們原來如果出去打工，然後掙了很多錢回到村裏旁邊蓋個樓什麼的，大很大程度上是這個原因。那現在很多實體經濟跑路，可能一跑路，他那房子可能就斷供了，所以我認為它是特例。www1.tvboxnow.com0 e/ V; M8 U/ o/ P# z6 a
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全國的土地供應的完成情況其實都只有60%到70%，那意味著什麼呢？意味著30%到40%的土地被地方政府囤起來了，那也叫囤地，那為什麼它會囤地？它其實也是預判，也是預期未來房價會漲。比如說溫州，如果現在溫州的地方政府限購放鬆了，是因為房價跌了、腰斬了，所以放鬆，但是放鬆還是不行。如果我們說是地王造成了高房價的話，那溫州市政府拍幾個地王出來，現在它肯定拍不了地王，那是因為開發商對未來房價的預期沒有那麼好了。
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3 r2 a! J6 Y! k9 A( K# Z5 owww1.tvboxnow.com馬光遠：溫州斷供事件是個特例溫州房價目前在合理回歸( B' A; [2 h; P4 l
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我覺得溫州的情況是一個很合理的價格回歸，溫州曾經一度平均房價是全國第一，那肯定是不正常的。現在的整個價格來講，我仍然認為，溫州有點偏高，我想大家不要去炒作它斷供的事，因為只有500多家，我想按照溫州炒房的方式，有可能就幾家炒100多套，他跑路了，這100多家就斷供了，溫州是個特例。
+ f3 ?, g8 w# r! a6 Otvb now,tvbnow,bttvb
' u* Q6 _( W0 E/ U6 C% D$ k我一直堅持，土地，我們這麼一個大的國家，造成人沒有地方住，這是不應該的，制度的空間挖掘的潛力還是相當大的。 |
發表於 2013-9-27 07:08 AM
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