本帖最後由 chnluer 於 2014-5-21 07:47 AM 編輯
3 ]+ A' K6 y3 n4 U3 O) x, I公仔箱論壇
7 e0 _, K: k$ f, F8 L( ztvb now,tvbnow,bttvb“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經是不爭的事實。在北京地區，只有寥寥幾家銀行]銀行可以對優質客戶購買首套房給予基準利率下浮的優惠，大部分銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點轉移到個人經營貸和小微企業貸款，個人房貸業務已經很少涉及或者主動大幅縮減。與此同時，銀行放款時間明顯拉長，也影響客戶交易。”
% R" R z) @) Atvb now,tvbnow,bttvb
$ A9 N7 y. }( v h' ]" K# x7 [8 g, m 現狀
) k9 c; H* @% p% s/ o* ?" Q" v, o- |www1.tvboxnow.comwww1.tvboxnow.com: p. [4 \" o4 [7 @9 p
貸款究竟有多難？www1.tvboxnow.com! c; f$ Y- F% y. O9 h; k
2 H2 a+ W' n' P1 Hwww1.tvboxnow.com 案例一
6 x$ K) Z" e0 {9 [& o4 `www1.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb' z3 D! d9 E+ ~5 N) Y6 _
晚了一個月優惠利率沒了tvb now,tvbnow,bttvb" @ h! q" o/ j- A% H
6 M' ^+ |3 R( Y" z+ d
在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室，總價大約300萬元。他計劃貸款180萬元，貸款期限30年。www1.tvboxnow.com' W# A) u" E% q- l; f
+ O7 [8 r" a. J a$ j: M+ `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 李先生說，看房的時候，售樓人員告訴他合作銀行對首套房提供的利率應該是9.5折，但是說不好什麽時候就會有變化，隨時可能往上調。“我以為他們是為了催我趕快下單，只是說說而已，並沒當回事。”
0 @/ U' O' M# H1 i1 C
; F# z+ L- K1 T 4月中旬，李先生在仔細考察比較後，終於下定決心。但是，這個樓盤的合作銀行明確告訴他，首套房貸利率不可能下調，只能是基準利率，而且再往後很可能繼續上調5%。在事實面前，李先生終於覺得當初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調高利率，他以最快的時間遞交了所有資料。
: v9 N' K0 O# Y' g, z0 Q公仔箱論壇
! j2 I) z7 j% b, B4 k8 S7 B 李先生算了一筆賬，如果3月份他就簽下合同辦貸款，可以享受9.5折的利率6.2225%，180萬元30年期限的貸款，月供是11050.74元，累計支付利息是217.83萬元；而現在按基準利率6.55%算，月供漲為11436.47元，30年要支付總利息231.71萬元，多出了近14萬元的利息，每月月供增加386元。
) }% ^# m+ s, e' Utvb now,tvbnow,bttvb
$ H# f5 w* C7 _# p& v" ^ 案例二公仔箱論壇/ I9 v: Z7 Q4 A9 T
4 m" J) U5 T- ~) Mwww1.tvboxnow.com 優質客戶也拿不到利率優惠
8 V* I7 Q& J2 M, qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: |/ D5 v; C2 M 與李先生相比，石先生好像更加郁悶。去年11月，市場上已經很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽，終於憑借自己的優質客戶身份，在某國有銀行申請到8.5折的貸款。但對方也留了句活話：“最終利率以實際放款時為準。”
* }- H3 z' J, u; S5 m2 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ ~, F& k2 e4 E2 q9 G- |
石先生萬萬沒有想到，盡管自己隔三差五就打電話催促，這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來，而且銀行通知他說，只能給予9.5折的優惠。“8.5折漲到9.5折，30年時間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。9 u$ t* h* p' V: x7 d/ j
tvb now,tvbnow,bttvb9 x/ M% r) w8 t/ E# r
中原地產首席分析師張大偉透露，目前北京等城市，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。
% m! \* u' S# u
" W; c4 ?- K7 C6 x3 z- p公仔箱論壇 多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報記者，今年以來，商業]商業銀行普遍取消折扣，恢復基準利率。少數銀行會根據自己的額度寬松情況不定時推出折扣，但是由於放貸時間很慢，在實際放貸時未必能拿到折扣。現在的情況只能以實際放貸利率為準，中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。
. T. I# u+ W% `# B7 N; sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 u- q# |+ V) z4 s2 M 原因銀行惜貸因為有更好的財路
; f2 c8 ~0 ]" Z _* R2 r4 l公仔箱論壇( X/ c5 Y0 L# \* r
對於銀行惜貸如金，一些看空房地產]房地產市場的人士認為，銀行主要是從風險管控的角度出發，一旦樓市崩盤，房奴斷供，銀行的不良貸款會直線上升，處理抵押房產也非常麻煩。在他們看來，銀行不願做房貸就是因為房子太貴，不值現在的價錢。
0 `7 f% `" `! w* |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* j$ ~, s2 G5 X" E& [4 y3 D- c, W
不過，北青報記者采訪中了解到，銀行業已經註意到房貸領域可能出現的風險，但這種想法絕非銀行業惜貸的主要原因。中國的房地產市場的確正在調整，少數地方的房價已經開始下降，但總體來看，絕非崩盤的節奏。即使房價大跌，對於銀行來講，由於中國的房貸首付成數高，足以抵禦房價大降的風險。7 q l! V* `$ p+ j6 [
9 X. }1 Q% E+ M/ L! @
大額房貸斷供案例已經出現1 @- w0 E4 a( s9 R7 q! J
5 V; I6 O- M' v" x |' STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 目前，北京地區對貸款購買首套自住住房的家庭，最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房，首付款比例不得低於70%。如果在建委系統中無房、但曾有過住房貸款記錄，第二次申請貸款購買住房的家庭，首付款比例不低於60%。
$ |5 _0 X3 }) G l! P6 j; _
+ q/ y) u6 r/ ~8 Y$ N+ E1 r公仔箱論壇 “房價至少要跌三成以上，甚至六七成，才可能讓購房人斷供。你覺得對北京的房子來說，這可能發生嗎？”一位房地產業人士這樣反問北青報記者。
$ w( u8 G: _) ^" k3 g% h+ l' c* o公仔箱論壇
3 W5 u. m; D1 _7 o% q4 s. r公仔箱論壇 從銀行方面反饋的信息來看，目前我國還沒有發生大規模的“棄房”現象；但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險，但由於處置抵押房產比較麻煩，而首套房也不能強行趕走房客，所以銀行對首套房貸依然謹慎。
3 [% _9 c2 L/ M. _" FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 e3 R, h+ a' RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 銀行不願虧本做房貸公仔箱論壇9 f2 i6 K6 R0 k. E* Y Z. ~2 N
tvb now,tvbnow,bttvb: f7 W$ x+ v* {7 V
從過往歷史看，個人住房貸款一直是中國銀行業的優質資產，其不良率一直低於所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末，工行個人房貸的不良貸款率為0.27%，低於全部貸款的不良率水平。: Z& W: ?/ g+ h; ]. o, ~
6 R2 Z/ Q f+ c# W! H$ ?" w' nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 既然銀行不是因為看空樓市，為什麽要放棄個人房貸這個“香餑餑”呢？多家銀行的有關人士均對北青報記者表示，主要原因就是個貸業務不賺錢，在資金成本高企的當下，有限的信貸資源都優先投放到貸款利率更高的業務上。作為上市企業，經營壓力不得不考慮。
) ^- C O/ @1 _6 K
0 C7 d8 n5 b) {8 s6 D4 M) w: Z公仔箱論壇 有銀行人士算了筆賬，現在5年期以上房貸基準利率為6.55%，若按基準利率0.9倍執行，優惠利率為5.895%。互聯網企業推出的余額寶、財付通等理財產品收益率一度高達6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，銀行理財產品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率。
# Q$ O$ F8 V: m; N. x1 `公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb& z6 D8 W& b, Q4 d' V, Z* U0 y
目前5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是上升到5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。在這樣的情況下，銀行投資他行理財產品，也強於發放房貸。2013年12月，一年期同業存款利率高達6.8%，銀行存放同業，也好於發放房貸。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( c! k7 y. D# b5 v) |% A$ ?
, \, u, L. \; C7 U- d/ P- \ 小微企業貸款更賺錢
! d' r' c) B- l4 K( p4 \8 ewww1.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( n& i7 \4 y+ E$ p* A& O x& R
北青報記者在采訪中也了解到，小微企業貸款已是現在各銀行大力推進的業務，既是響應了監管部門支持小微企業發展的要求，其貸款利率也比房貸合適得多。
/ w( N, L7 [3 k7 g% ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* V' ^) ~$ K- W+ Q& A6 R4 S$ gtvb now,tvbnow,bttvb 目前小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%，而房貸業務中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說，銀行有200萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，按照5年期貸款，200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業客戶，5年最少獲得利息45萬元，可多掙好幾萬。
0 [3 J+ L6 N' A1 e1 r* u1 H. c! F# D
動向
# p; Q( c8 q. K s% U% G" q! K公仔箱論壇
+ T! X8 v- L- u9 @) L+ h+ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 銀行開始收緊個人商業用房貸款TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 A0 R Y5 g. |% @/ ?. R; G
a: g1 {& E' O E7 z' A' M5 Btvb now,tvbnow,bttvb 當然，目前的房地產市場形勢不容樂觀，對不同地區、不同類型的房產，銀行自有不同的風險考量。上個月，一家大型國有商業銀行在北京地區已經收緊個人商業用房貸款，而針對住宅的個人住房貸款則保持穩定，優質客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優惠。www1.tvboxnow.com( X! u6 [' A, m+ ^
2 y2 l) `( f8 g, s0 j
據透露，這家銀行此次收緊的個人商業用房貸款主要針對的是商鋪、寫字樓、商住兩用房等物業。其個人商業用房貸款的首付比例從五成提高至六成，貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%。
( {4 S* j- p0 Mwww1.tvboxnow.com
7 J) T9 B7 G- I3 R# U! A% |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 這家銀行某支行的一位客戶經理告訴北青報記者，也許上面嗅到了某種風險。商用房不限購，泡沫可能大一些。但銀行並沒有收緊個人房貸，說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需，投資投機的人已經很少。5 Q$ h9 P3 R7 }- x O
0 p$ \$ |4 G' U: |0 B. q; _ Itvb now,tvbnow,bttvb 政策www1.tvboxnow.com& t. F; m/ m# H
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: u6 W5 U/ n. R- C9 ^( ]
央行喊話沒用 o5 r$ r! L- S$ o8 G
% `/ I: X3 Z" J6 {2 g" z6 d9 q 個貸未現松動跡象
) Q2 `4 v1 ` ?9 w) VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ a% X3 o! k, \tvb now,tvbnow,bttvb 5月14日，央行副行長劉士余主持召開了有15家商業銀行代表參加的住房金融]金融服務]服務專題座談會。會議的主題是研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。普通購房者房貸難的問題終於受到監管層的關註。
" V! u6 Y" z! T, ^ h6 W) NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; J! o x9 i- C8 t# I: t
央行此次發話後，銀行是不是就會對個貸業務特別積極呢？但專業人士普遍認為，這一會議只是例行的窗口指導，沒有下發任何正式文件，對市場信心肯定有提振作用，但對市場的實際影響不大。* {/ J- H4 X! U2 d
/ z2 g5 X" E3 ?8 B0 ^# lwww1.tvboxnow.com 中原地產首席分析師張大偉認為，“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，所以這一會議更多只是例行講話，對商業銀行無任何執行影響，銀行不可能冒著虧損風險放貸”。, Q9 B) \0 L7 x' u& z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% G2 w# V9 g+ q8 O% h* j
張大偉同時指出，房地產貸款的風險在增加，特別是溫州等房價下調比較多的城市，已經出現了局部斷供的現象。' @* M" F9 | e' n
1 a& U" K' U/ U, p, i9 c% i, C 中信證券的最新報告也稱，各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策，執行層面會加強總分溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。
; J y) _6 o$ S+ \/ A) l
. i. i# b* H: J9 P' `公仔箱論壇 截至昨天，北青報記者從中介人士處獲悉，目前各家銀行的個貸政策沒有任何松動變化，也許還需要時間落實央行的要求。6 b& n4 a5 S. e" L. u' C* P/ ]: Q! j
( b( h2 c5 `6 T) V& Q公仔箱論壇 觀點
& Y8 [2 _2 s7 c, q6 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb6 }0 ~1 E7 l8 B" m; J' `
一線城市應放寬至“3套住房”
4 C3 w; r7 A& f# L5 ~' {0 f* ?tvb now,tvbnow,bttvb
# L5 y K! O \" | @: UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 華夏銀行副行長黃金老認為，降低利率是穩定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉。他建議，分類微調限購限貸政策，釋放中高端收入群體購買力。
* f1 X) I3 X. X/ O6 a# T# H1 u$ J/ o
具體做法是，對於一線城市，對於戶籍居民，放寬至家庭擁有三套住房，視情況逐步放寬非核心城區的住宅限購；對於非戶籍居民，維持限購政策。限貸政策方面，首套房貸首付款放寬至二成，二套房貸首付款可放寬至五成，三套房貸首付款放寬至七成，非首套房貸利率不再設立底線。二三線城市，對於戶籍居民，允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策；對於非戶籍居民，允許購買第二套住房。限貸政策方面，允許辦理三套房貸款，二套房貸首付款可放寬至四成，非首套房貸利率不再設立底線。www1.tvboxnow.com y' D `1 Z6 E& y" [
www1.tvboxnow.com' S6 a G- `# A/ t
他還提到，我國住房不良貸款的處置異常困難，個別城市甚至規定抵押房屋的處置必須同時滿足房內沒有住人、不掛戶口和當事人親來簽字三個條件。結果，一種低風險的貸款，變成了中高風險的貸款。
4 T5 j) ?$ P+ i/ {5 L% I4 H9 {4 X6 I& k! b. A! w) q) t
黃金老認為，在涉及抵押住房資產處置的案件中，強化對市場經濟法制的維護，遵守契約精神，嚴厲打擊債務人逃廢債行為，對於促進銀行多做房貸業務是有積極作用的。 |
發表於 2014-5-21 07:44 AM
| 