（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
6 ?9 Q3 m0 k/ Z1 S! p0 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
/ q a/ B" Q" y/ ^2 i- G4 y2 ewww1.tvboxnow.com他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, o0 \( O: V% }
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。4 P) w3 ^2 _. j1 G4 Y) s! I
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 \" c( D5 p1 g8 B+ _, g
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' o8 q U" C: z& L" Z5 R
c3 O& ^5 A% o9 @/ X3 Z& ntvb now,tvbnow,bttvb新打房措施影響大
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' D0 Q7 `, x+ {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。公仔箱論壇+ ^0 R: T) W ^, }4 k
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。- I) [" l9 u: }7 ~
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb a) `0 ?# `: W4 W, _/ l5 q
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
$ i( ]. d: H: U+ ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 }, @) g+ d( `www1.tvboxnow.com新手可從次級市場下手
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( Q- x" T6 A* Q5 C' T9 F產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。7 a8 n; f9 ^' t, @1 I, ~/ I
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。www1.tvboxnow.com4 w2 X# {5 k! M9 R. h0 Y1 O" U
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
) Q+ n) h j1 X0 c1 @0 Lwww1.tvboxnow.com而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
. R& H. |$ e) z$ v8 T/ a: kwww1.tvboxnow.com她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。! o- D% N9 ]5 C' M8 _% {* t1 w
$ T0 ~/ V, z8 w' j4 Ztvb now,tvbnow,bttvb現代人買房收租www1.tvboxnow.com6 m# q3 V" Q& s9 Q& v! k0 l
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。www1.tvboxnow.com5 Q T6 v' A' M
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。! v2 z. X( X$ J4 \% U6 F
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。8 D' T. Y, e5 }
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。tvb now,tvbnow,bttvb- z b( e2 E+ v! `9 E1 x
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
3 m7 w' _: y4 V! K' o5 V公仔箱論壇“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
2 ]; V8 j! `8 g& ?7 a0 G8 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。7 f3 `" [) A! F' A
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。公仔箱論壇1 k2 G i5 h; L' [( o. I2 u
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適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。www1.tvboxnow.com1 u5 a# B5 e9 b, D- [" e
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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隆房價跟不上獅城水平0 K, j. M' i O o7 ^1 P9 s" ~, M
* W- r. X$ }, @7 D5 E. X* qtvb now,tvbnow,bttvb何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
+ J: e/ C$ c* }( a# a$ u0 Z5 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
% m m8 U' s+ v+ E, Q) s2 Iwww1.tvboxnow.com素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。公仔箱論壇/ H; e, J, {( j) K' X' w
) ?" v) ]( x: b# a5 Q, k公仔箱論壇高鐵將建設7個站點
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4 N+ K1 N- }" j9 r+ |. LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
2 r2 A+ @- s q) ?& Stvb now,tvbnow,bttvb何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。$ w+ ^5 T$ ^0 ]) Q4 F9 y$ r: c$ R
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。1 J4 P) A6 c( g4 w2 W* s" A
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。www1.tvboxnow.com6 g3 S5 j4 @/ @: h, Q
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。( @, H5 Z8 k& k. y4 Y) a
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
3 ]* ]2 Y* S/ H% j+ G9 x何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。4 K8 O2 L" `9 r* y6 A; ]7 F5 s4 s* {
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。公仔箱論壇3 [: @6 b7 T" _6 z
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
: v7 S0 r+ l" kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- |6 _9 x; X2 V9 \) T獅城填土將增50%面積公仔箱論壇" v: J% y; A, x( N+ P. d: u
& b' H( b) M# @* H" z, `7 B4 g8 ?www1.tvboxnow.com何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。www1.tvboxnow.com8 |- d4 J" P |# d6 O% c
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
, t7 R/ r' s/ V& R. b/ fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
, H! _* Y: c+ S& D" pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。公仔箱論壇! q" P) P' ~$ S8 }
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇! a# `: ^' o( K z
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了解購屋法律免惹麻煩
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" y1 w* F c; H" j |5 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。2 X% c4 o+ v. d6 K: H2 x
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。www1.tvboxnow.com: D6 j- ]9 e a0 M
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( s' s" }3 x' L }/ c$ N
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
+ S* r9 ^( O2 m/ M7 r7 m7 e2 t, Vtvb now,tvbnow,bttvb“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” , X) W) T5 x% }8 V$ x
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大馬法律完善
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。tvb now,tvbnow,bttvb' Z5 x4 y# B w0 A4 L: g* d' |) C- {
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
- ]5 w: j2 G% g7 i' wwww1.tvboxnow.com陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
& e9 e4 p8 g: `; W陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
( w2 C9 m R" A) Y5 |9 y) ^tvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
" }& W2 M& k1 M. s9 I, y他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。tvb now,tvbnow,bttvb L* y j ]/ \% n2 }4 F! J" G' t4 d7 g
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。公仔箱論壇( z# o* h2 L0 v9 Y& t/ m
2 T" q) T. }( B$ P Z5 L( W4 Y政府講很快做很慢TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( @. N+ N% l, a' \0 `8 r# u% X
9 |, Y$ x1 \$ a“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
1 v! _& S8 f$ j/ h3 D$ B5 x" ]% S: jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
0 Z! k% F+ w# x6 g0 p公仔箱論壇他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。公仔箱論壇8 `. i) c& Y* ^1 I# m
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
" i1 X- q, n) dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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