（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。" i0 W; E8 A+ q8 B4 z0 Y
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
% {8 Y5 m4 D0 X/ ?# U" [& D7 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
+ p( K/ N7 w( `( ~4 @6 B' u0 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
2 s, E ]0 k- `, y林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
. j2 ^( G; C* p$ l9 g& a公仔箱論壇“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大
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, T" a- y, O! P4 F. l3 m0 r林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
5 a1 _6 S9 t7 O9 e雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
) s. n2 }6 Y9 O+ t* T% s公仔箱論壇他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb. b6 B" K0 q) |4 e7 x! e
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。3 ^( v. T" \- r* D6 Q. V: B: O3 M
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新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
4 S# u. \7 e( }4 ?7 ~4 \- i& Ztvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ m( _# H1 [1 r5 h* e$ G6 C& f
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
+ A9 j7 T0 e2 J. W8 B# ^公仔箱論壇而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
% y1 Q- ?$ c, }. h& t" K4 A' `- @www1.tvboxnow.com她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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: ]5 V8 I1 O* [! M5 w( f現代人買房收租
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. P. I% W# {6 o6 i2 FiProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。tvb now,tvbnow,bttvb) [, j) o& r5 Y5 t
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
* G+ z: X0 @- f1 w2 d$ h: V她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
3 d5 r0 Y: k1 t: z. L+ Pwww1.tvboxnow.com所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
% O7 [; L4 r/ r: G+ _2 A m她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。$ K2 f4 m& R- p- d- {4 f
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
. I0 C" N+ }% `" _1 g VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。公仔箱論壇7 M1 J, K, E- m$ a0 k
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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2 N2 A6 R( P5 _4 T, u1 V4 k6 N適時調租增現金流www1.tvboxnow.com, I, B+ a( y; [" \+ [
( U& Z# h# N. \! `黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
. J: }. U! [$ Z9 l0 a) Y: L2 gwww1.tvboxnow.com“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
: F9 Q6 k ^, Y9 v4 O公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- d" g J |! R, ]7 I/ Y0 Z' V
隆房價跟不上獅城水平. d% Z0 \# n k+ @' ]6 j
( `. k5 d1 v& N; Hwww1.tvboxnow.com何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。www1.tvboxnow.com4 p% w/ N# S5 U4 r5 c D9 }
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
0 q; g. r9 ^, {* v, I& N8 W素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。www1.tvboxnow.com% S3 ]1 B& k: O }( a
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高鐵將建設7個站點公仔箱論壇$ [) k8 A) N# U- U7 [# w0 N
0 Q& L3 j0 m" n8 u- x公仔箱論壇陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。www1.tvboxnow.com4 O8 ?5 n9 k5 r' O
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
1 G: O; q4 c6 d2 M8 Y, k, F他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
5 o& p+ v+ v9 [6 p$ ?www1.tvboxnow.com他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
, T: f6 c3 e. ^) T% S6 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。2 T2 V: {; H. B# Y$ Z
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
0 s- }- A3 C5 ?5 l$ N1 H+ m; E E公仔箱論壇何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
6 M: _7 W; _' A! q所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。公仔箱論壇; w9 M& d' ~! J1 M9 q
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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獅城填土將增50%面積
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, ~3 x9 ?* q* b7 C! g- I. F' K- Ztvb now,tvbnow,bttvb何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。! u& ?$ ]* l, r s: a t
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。tvb now,tvbnow,bttvb+ Z& X% r4 |! e. s9 m3 ?
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。www1.tvboxnow.com. i: I& u$ U' z; w6 h
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。tvb now,tvbnow,bttvb5 V. h5 ^2 ^$ k/ `. g) @4 X
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇 I4 ?- d% o* |0 _/ y
; s3 g1 N) d& l, b2 h6 ^) f公仔箱論壇了解購屋法律免惹麻煩
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4 ^4 q E& p3 Q) Z# i0 R律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
3 J% a# Y7 ` L# j6 P他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。( k6 d0 H- e3 c; U& k; Q
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。公仔箱論壇+ x2 R% \. R0 i0 y$ w
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。tvb now,tvbnow,bttvb N1 J, O/ y3 X# K" M7 X) H
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) n9 V! {/ k7 V$ |3 A5 _
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大馬法律完善
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) ^2 R! N! b% T) D& E) Swww1.tvboxnow.com陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。, d: ]" t, s( r7 r
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
/ Q8 O1 Z, T/ m% {/ \: {陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
0 O1 K9 f6 @$ q) X! z% Owww1.tvboxnow.com陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 V' z! j! k/ G# @" F0 i5 ~! |
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅
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; O8 K, y2 y! R/ ?/ n: t( Hwww1.tvboxnow.com陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
7 Z- z0 l! [- y0 h! G/ U qwww1.tvboxnow.com他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。公仔箱論壇4 ~! D( V6 n% V" u; F! ]; {
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。% |, ]+ @: N. I" b# [
' d" p$ d; n6 a$ V! CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府講很快做很慢
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2 b5 N, ]) u9 ]8 Cwww1.tvboxnow.com“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
1 a6 Q% `! J0 W" v3 Y& R1 b9 |www1.tvboxnow.com陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
! v' Z' a' _; O公仔箱論壇他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。www1.tvboxnow.com. B3 K6 `% f" x {# W( K5 d
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' V% N: V- x. p4 @* h0 w
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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