（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
6 H. U) x4 L6 d- n! X; n6 c& v專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( @. U! k9 v' b+ T. N3 F
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
F% G. t l; mtvb now,tvbnow,bttvb不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。tvb now,tvbnow,bttvb! H$ {3 P3 W5 l. E% J3 J
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
9 ]6 z; K0 m6 f8 b/ l7 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大
& c5 d$ @! L& N. nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb9 w" T# ~/ a" ]2 q8 `
林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。3 K4 R" R3 e8 W2 w' d
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
$ \2 \+ u, a! D8 ]3 Dwww1.tvboxnow.com他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。6 J2 L8 B$ `7 K* K# G
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。$ z% a9 {0 U1 Y7 ]6 h( }+ c
7 w3 _# @/ O' J1 Pwww1.tvboxnow.com新手可從次級市場下手: e, Y9 X) q6 K, ]8 X# u
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
0 T* Q+ Z# v. @. E u% k, ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
) r8 A' I7 R/ p0 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! n* }4 f( U1 A3 V* Y$ u; Q) C
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
& A! x$ {/ f- c9 G. _: f9 |# w她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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9 ^9 s5 E1 Z3 `( t- o1 H9 Htvb now,tvbnow,bttvb現代人買房收租tvb now,tvbnow,bttvb8 y/ Z, Z( |5 Z& e6 L
3 V2 Y* J( Z# l. `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
0 W/ `) Y: H. T; r1 A黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
/ y1 P" g1 L$ e$ uwww1.tvboxnow.com她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。tvb now,tvbnow,bttvb3 f i# r8 T* h: [& ], M
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
+ E$ R% X, f5 m& OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ {( ?! l& k7 E+ c: _. J
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”www1.tvboxnow.com0 O& u/ ~' w% b7 M/ w* _
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
. H0 S3 d R3 _" G% p0 Awww1.tvboxnow.com另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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. i9 `3 r6 O! U( v+ _tvb now,tvbnow,bttvb適時調租增現金流
% s- ]. ~0 p1 ^+ l! B3 `- z' B+ oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 B# Y% C: m2 i2 l
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。公仔箱論壇. W& Q( k! l6 G/ ^; t5 |$ w! l
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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8 w4 X& N7 Q# ?4 ^$ ~ jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隆房價跟不上獅城水平
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- B" G3 U- s7 p9 Y. J, Q0 N: F5 Fwww1.tvboxnow.com何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。公仔箱論壇/ n7 s! n& D" i: m+ v1 _
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
! E8 g/ z, I* P: E0 |2 O2 ~1 Mwww1.tvboxnow.com素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。www1.tvboxnow.com. e3 w' E, W3 e1 x/ V
# |- b( I o8 w" }公仔箱論壇高鐵將建設7個站點tvb now,tvbnow,bttvb1 i5 O6 _5 J( {5 ^8 K3 M3 ?
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
" M' c1 h0 {& G% ^何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
3 e( ~9 w3 Z9 c5 K C他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
+ N; ?; a! U) A6 D1 F3 B他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。公仔箱論壇% h0 j; B7 ^6 o
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
7 Y, M# A2 @) N2 y5 G, _% B% q“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
" Q; B- o5 k4 }( ^+ q! ^0 Mtvb now,tvbnow,bttvb何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
" h7 G9 ], ]' b4 F公仔箱論壇所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。1 ^; D. K* e0 a, Q; g; u
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。公仔箱論壇- b! _+ ? c/ R$ B6 d
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獅城填土將增50%面積TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 T- U! M4 x3 K6 O& i% _
0 s$ i$ Q& p m3 [+ Mtvb now,tvbnow,bttvb何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
7 T6 c6 l( Z# d* T& U) ]5 F: ]9 m5 i他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 m$ }7 @. q7 Z- X0 s6 ~( T l+ `/ a
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
2 M0 A! v" g7 A4 L“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
$ D. j3 c# L$ |4 F“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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了解購屋法律免惹麻煩
" d0 F5 Y% r% e- n/ B+ Hwww1.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. S* G) F7 f( p W1 T% j
律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
8 k' a" u$ d' u. y2 |+ Ltvb now,tvbnow,bttvb他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
0 F9 S+ f- j7 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
5 r. P; J5 J8 k9 A: Vwww1.tvboxnow.com他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。tvb now,tvbnow,bttvb3 ]* C0 X) B$ `- g( r0 S
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 x1 j1 Z* X; w- `+ r& ^
公仔箱論壇 X: J% P; _: s, V+ z( D* Y
" j. N& o1 ] k' ]tvb now,tvbnow,bttvb大馬法律完善
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。公仔箱論壇* P* B- B4 q2 q3 j' p" s
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
9 n, W9 L% P9 L/ |* K公仔箱論壇陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。www1.tvboxnow.com# _7 F2 v* @1 N* l* u8 Z
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
/ I0 j) \# P) D- w3 q陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅
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* ]8 ]+ B2 o; U& Y2 e# E5 Ktvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
4 z4 W% M0 } \+ A/ l公仔箱論壇他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。& I% k% c6 i+ z( Z x o9 L
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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' V5 \" j$ m8 I+ W" w公仔箱論壇政府講很快做很慢
9 W2 X' P- q+ C8 I, }3 z" Q+ l0 I; aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 j. u/ |: Z e, {3 B
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
, [2 {8 A4 J& Y" { f' V, n, utvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
, t7 Q8 M9 E- b/ K他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。www1.tvboxnow.com; F* b. O3 p4 j
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
Y, s) P: P$ a5 [: v: P0 Z! Qtvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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