（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。) b5 T4 C# q$ w/ k
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
7 Y) d( N8 ~0 b; @4 }2 a' Wwww1.tvboxnow.com他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
; p; t$ h! y/ c F- G4 @& \/ VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
/ c" e4 G0 ^. K' k" T9 V林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。www1.tvboxnow.com: c* z8 M4 u! Z
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”" z X- j' _4 a. h0 f6 b( F' Z
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新打房措施影響大公仔箱論壇5 U |/ E/ {" H0 M7 q' N w
A- A- R0 A3 `* H8 t3 I7 O公仔箱論壇林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。公仔箱論壇- Q0 C$ ], A7 \+ H) a$ D: K" Q& x
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
0 z- V5 K) q3 t4 K公仔箱論壇他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
2 i& H" C j+ T* v6 \tvb now,tvbnow,bttvb林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。www1.tvboxnow.com$ v2 ^9 z- \/ E! @( F; {4 _
' \; s; S* ?( U7 ]5 `( ^www1.tvboxnow.com新手可從次級市場下手tvb now,tvbnow,bttvb( r: _0 u/ a* u9 N
, t8 w; V) K0 h' Z( Kwww1.tvboxnow.com產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。www1.tvboxnow.com, a% t z! ^8 X& f, C7 B7 C
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
9 i! X2 T) W+ t) s1 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
' t3 `0 C* }6 l1 X8 a) BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
' d$ t' q4 f7 Y9 E0 V+ |1 ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。9 _; U/ {7 T$ C) }5 W: H
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現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
* h4 _2 M% V2 m! pwww1.tvboxnow.com黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。tvb now,tvbnow,bttvb, \% e2 q4 f9 Y! g6 u1 V' e
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
0 Y" L+ f9 v, ltvb now,tvbnow,bttvb所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
! D! A/ e/ m* ~5 W# U她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
- `6 ?4 r0 M; t) C7 \2 H% `www1.tvboxnow.com“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。” d# v; Z; f9 y
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。公仔箱論壇8 k- i; Y$ ~7 ]6 K3 D& t
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。www1.tvboxnow.com" C( {2 j8 z D. V5 G3 T
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適時調租增現金流
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5 H+ M% R. H4 J: sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
3 V! z( m1 ?6 H! W- g1 ?“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。* E* A) P& z5 D$ \$ e1 M8 E$ X, o
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隆房價跟不上獅城水平
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" l$ \8 b" h+ ^, q+ \* N( k4 i. Q: _0 w公仔箱論壇何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。* B0 `6 T8 V8 d" W1 E
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。. ]" s5 j* U4 v6 g! _6 K; Y# f* g
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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! O1 Z9 e2 _( J' L! Mtvb now,tvbnow,bttvb高鐵將建設7個站點 \) D- }, U9 L/ }/ d
. c3 p9 S9 N1 W( n- ywww1.tvboxnow.com陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
, M- H/ v) H6 X" n何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。+ a @ S, a6 e- ^
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。tvb now,tvbnow,bttvb' ]8 o% c$ r+ c/ p; K
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
# m- p ^5 n/ ?; `# [8 X0 stvb now,tvbnow,bttvb“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。公仔箱論壇0 J/ H6 b( Q7 B' j
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
6 l$ O& Y5 ?- P9 N何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
. q( L1 k- K' f. X4 p4 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
0 A" N* h) Q. ]. M7 E+ g何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。www1.tvboxnow.com0 Z$ J2 u0 K9 F( N6 v- s
) V" v# `8 D- i1 v# H; T獅城填土將增50%面積
1 L/ e7 p1 t* {; ]; t5 I6 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ U+ D/ a) c1 e( Y( i3 Ptvb now,tvbnow,bttvb何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
- a; |8 R6 q9 i. F; |+ I& S7 N他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
) X/ ~% `/ m$ m) ] R! htvb now,tvbnow,bttvb“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。www1.tvboxnow.com4 P3 c5 j) \- a. I# `4 @1 m! f
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
7 U! I9 G4 g4 z( c& _tvb now,tvbnow,bttvb“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇* g1 f$ h! j! Y8 j Q: M/ v
" u1 V! z0 f( K* _公仔箱論壇了解購屋法律免惹麻煩
9 n$ D7 {5 m& T3 l0 S/ Q6 S0 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* Q6 H8 |; Z9 xtvb now,tvbnow,bttvb律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。$ A0 e; O5 p: Z! l
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。% |$ O/ c: M& p0 z0 |/ k
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。0 Q' ~/ B4 Q, ?; P; T
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。www1.tvboxnow.com/ T1 L- `" `0 P! F S8 `
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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大馬法律完善www1.tvboxnow.com0 H5 k: \4 @+ C, T' Z' Q
) T! v5 V, Z: j2 m2 H* A陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。! E& @/ Y! J5 H- z5 C* F: G( R
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。tvb now,tvbnow,bttvb% y6 @0 E; F, [0 N) p/ E" L+ p. n
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
' ?( L/ g0 y. `3 `& H" A陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
5 [* T5 d. \% Gtvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。/ ~0 Y/ k7 I; `& t% m
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明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
y* v# ^- _% @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。. B+ J8 z3 G2 G" \9 L9 L8 p, [
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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政府講很快做很慢) \0 r; }) ]/ |7 U9 A
, u0 F7 ]% F4 W# h) _“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
0 O9 b! r# u; g. ~7 n8 O9 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
. r8 u: r2 J; [+ ]5 N+ B, i# k公仔箱論壇他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
7 q, `+ y E' m. y. D他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。- v9 Q3 R' j s( i- W+ N
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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