（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 j* A9 `* K: A
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) K! Y8 p; t0 T
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”% g6 u2 S5 F0 S# }+ U
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
/ v: F, I3 \$ |# h; I! Rtvb now,tvbnow,bttvb林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
/ p' G X% H9 D! j \- Otvb now,tvbnow,bttvb“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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! i" {. c+ S! X2 o; o- wtvb now,tvbnow,bttvb新打房措施影響大8 Z5 X, J# T5 A% f! k6 ]( W
% \; |3 [5 d! N+ q) z/ }2 `' R林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
7 k3 N) ~; N) n4 R5 ~) ^+ swww1.tvboxnow.com雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 t* H4 R- z, ]! ?
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。2 D( U- c* A" @$ _( |
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。5 [: p ^9 l: `( D9 C2 L6 l F1 H
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新手可從次級市場下手& `- w- \+ B5 H( o/ u, a! W
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。4 a" O2 o# O7 a7 C, [: l
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
, b) t2 a/ Y8 B“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
0 X7 u3 d. V/ H" cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
# K v: g0 \: u. t, Ftvb now,tvbnow,bttvb她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。: ]; j9 R! H; e/ L9 C. ]
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現代人買房收租公仔箱論壇1 m( G# L o9 Z: B# H% ^8 C# F" x
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。tvb now,tvbnow,bttvb. K2 k/ m/ W9 t/ O; {, `$ w0 I
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。+ K V8 v- z+ V% z2 h) f
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。公仔箱論壇7 n! ^$ K' R% k+ E7 D8 u& b
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。, Z! O9 {( ]6 x- p. s
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。公仔箱論壇# s' D- ~! J! F. R
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”www1.tvboxnow.com: v1 t' t9 ]5 g `- I+ {3 `: Q0 c
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
% q' a* H9 ?# @# z" S. G' b* h另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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5 {# J0 e) u, ?公仔箱論壇適時調租增現金流TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) M$ p- m5 P: e- q* N
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
$ _/ x* w/ t' f: h4 }, w& t& s公仔箱論壇“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& G6 ~. p) u3 z; L- p
; H/ y( s0 j9 _, F隆房價跟不上獅城水平tvb now,tvbnow,bttvb& e- a6 u; I! v1 s0 e4 H- G
( ^+ U& X: x* g公仔箱論壇何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
( s. p; c$ ^& X! F5 t+ f他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
8 H( [) V" P2 C& {" C/ N公仔箱論壇素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。
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. F$ ?7 j- b& H) l0 X4 W: u, _5 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。高鐵將建設7個站點# `9 l8 }( n3 [# m
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
5 e, g6 V: D" E; n何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。6 v C( m/ W o. v
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 V+ Q+ d% g6 x9 n
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。www1.tvboxnow.com- L# Q% [ ?/ ?* T+ @+ x& l
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。) |3 U; `% X$ w
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”公仔箱論壇6 T1 o/ N, z7 P- J! l7 K
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
% L1 E) ^" u3 y/ ~tvb now,tvbnow,bttvb所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
3 U% V/ y6 p2 e) E9 r. `& d {' t/ {www1.tvboxnow.com何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。tvb now,tvbnow,bttvb6 _+ h. Q; s# _ v3 m
0 g$ y3 J' v1 xtvb now,tvbnow,bttvb獅城填土將增50%面積
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) v L) n0 ]/ A$ M何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
: q' B3 J& p- |9 q v TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
0 i9 g$ q/ B" l( p0 K {9 T公仔箱論壇“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
4 H. c* w- h+ O8 x# wtvb now,tvbnow,bttvb“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
! b* \8 U9 B& {5 [% D7 m% l4 s, Ytvb now,tvbnow,bttvb“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”. m& P) x# {1 x) Q
. r3 I5 O- B7 k# e2 k3 ?" k) S6 B2 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。了解購屋法律免惹麻煩公仔箱論壇+ q9 E$ p/ ?4 f7 ?
# {. m6 W6 }& D# j- U& q, S) eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
8 h0 ?7 o# @1 ~他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。2 w& W1 e! F4 _% q% h# M5 Q6 b
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。2 f/ U ^7 c- X9 j3 g" t
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
! t/ C. Y2 [( q3 j5 W“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
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" j6 `6 \# N; K+ |1 S- k( {% }5 K公仔箱論壇大馬法律完善TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Q; @4 {% Y& A: j* M0 ?6 D8 c
! }3 t4 w1 P. R: I _$ F% HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
4 D* C6 _. z& d% [$ l他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
/ b( V. m+ E9 N) N陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
1 X0 W3 ]2 k% G. ]1 qwww1.tvboxnow.com陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
! V4 s/ ~% l& T陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。$ R- z7 `7 R+ d6 B& ?1 v
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明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
* ^7 T* |1 O1 U; Ntvb now,tvbnow,bttvb他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。tvb now,tvbnow,bttvb/ D, c( z- ?( l' T5 b! @
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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9 Y5 _; v$ i; BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府講很快做很慢
* s2 y% A( W4 P' U3 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www1.tvboxnow.com6 g6 b6 \; {6 a5 u: q2 Y9 x% N
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”公仔箱論壇- x" _- V% J/ q5 g d
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。公仔箱論壇0 q( k4 Z- d$ U) x3 C; Y
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。公仔箱論壇: s C1 m7 b# N; m/ V$ ~$ C
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
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發表於 2014-7-20 11:17 AM
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