（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。www1.tvboxnow.com6 }( k0 P# } |9 ]3 @
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
( R) n% A4 y6 N1 L' w Y, d他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”www1.tvboxnow.com, Z7 x3 i# v. m: `" F
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。www1.tvboxnow.com1 V0 {; A0 v) O7 Z2 {
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
! q" h2 Q H4 e) A% s/ P9 u& a公仔箱論壇“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
6 G4 Z2 w% G( S& q6 h) @% C' YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; t+ V) G$ E7 F公仔箱論壇新打房措施影響大
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。公仔箱論壇' K J. r' I' |: ?: |: n2 ]
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
/ I) E% u7 Q) ^2 Utvb now,tvbnow,bttvb他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。' }! }6 p" J. _$ {$ z, J& O4 a
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。www1.tvboxnow.com; S6 e2 ?# q. ~
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新手可從次級市場下手
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& f6 _' `7 I: G- T產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。tvb now,tvbnow,bttvb5 {) U0 |- y) J" h
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
, ~1 U4 n6 j' f. K7 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
; Z" H6 Y; W& s公仔箱論壇而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。www1.tvboxnow.com8 [. A$ I( e4 T4 a a4 ^% A2 `3 @
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。; {( q9 w' y+ V( Z+ c4 b, d
; M& v. H$ Z. ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。現代人買房收租5 ]8 ^) z9 o& E7 j9 B9 I
% T* h4 S- B1 S6 _ @tvb now,tvbnow,bttvbiProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
" M+ `3 ~5 S& ~6 r+ y) Xtvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' Y4 Y5 Q5 D4 i5 K Z7 T* j
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。www1.tvboxnow.com3 Z# M! M- S- S' I
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
9 U+ Y0 O' W4 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ \, v* d8 v! J
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
; A8 O, y" X$ Y# C公仔箱論壇房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
c( F; P- w. A( }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
! Y4 C4 ]9 h* p' U8 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ g+ ?* Q" y! _9 G' H; m適時調租增現金流www1.tvboxnow.com t: t9 J' @7 n& p" E# |
! v; r1 ^0 x v: e" `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
8 [" @* ?# |3 [+ q N2 R“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。tvb now,tvbnow,bttvb/ y- e; I5 `$ `# R& w9 g0 B# N
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隆房價跟不上獅城水平
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8 }1 O7 N5 A' y% y! T何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
7 p4 a$ ?! R( q! Q8 j# m他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。( `0 L% \/ f: ~! F, O
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。www1.tvboxnow.com' t5 P7 P! o* u; J
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高鐵將建設7個站點
W8 U2 L1 t) T- u7 _9 X9 I公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( _7 I3 Y) T5 Y( y" P+ @" w" H" q, M& C
陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
; D) E# e2 G2 y0 X# k何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
2 }8 r) Y, l2 n! D0 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
' i" f4 F. a7 c; a- p4 xtvb now,tvbnow,bttvb他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
" f- i# D2 F! W6 C2 ]公仔箱論壇“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。7 \5 S& s1 z7 R, t# G6 f* ~5 A
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
9 V8 l# N6 B& G) n) ^3 f2 W公仔箱論壇何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
0 P0 x3 c! \5 g: ntvb now,tvbnow,bttvb所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
. S# f0 }8 o2 A2 M公仔箱論壇何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
$ Z& ~5 v4 `9 n5 }5 x' }( J公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 R5 j* C1 A( u$ q6 L
獅城填土將增50%面積
. L. c2 l: ?2 Y# l' A) P; dtvb now,tvbnow,bttvb+ ]( T. O1 U, B/ N+ ]; H' ]
何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。www1.tvboxnow.com' g$ C0 o2 x, D& ?) J
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
6 c2 E( i( J) a) S9 b& B' }" mtvb now,tvbnow,bttvb“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。! h; A Q. P0 ~
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。公仔箱論壇# h" q- v! _6 O- y1 a; z" c
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇 X7 E$ |3 i/ J/ F: r
9 C4 k2 ]" f& M# T! R公仔箱論壇了解購屋法律免惹麻煩
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) S6 K8 F d, R3 e/ z$ ~律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
; D" o& b% N2 \' D; h1 C Ntvb now,tvbnow,bttvb他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。! ^% ~ ^1 {8 v+ b
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
, N" d9 r/ ~' U, vtvb now,tvbnow,bttvb他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。4 r- R0 D4 v# p, f- K
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
/ x* Z1 Q& L$ _: ?: C8 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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& Q7 t' H6 F+ ^& @& Etvb now,tvbnow,bttvb大馬法律完善TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ m" i$ b# @! ?& Z# ~
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. m1 O3 g& p5 f2 b" h2 n+ K p4 z
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
0 U V# g9 @9 V, n陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ i: }7 E, m( ~, U1 v
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。公仔箱論壇$ B ~) D5 w" ~0 X
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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明年料調高產業盈利稅) o; c+ J8 R7 S# o# N3 ?) d- c
& z) K3 L: q3 o$ g( a4 w4 T公仔箱論壇陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
, e4 c3 S" b' x. r# u7 I" d他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。tvb now,tvbnow,bttvb# P h0 h+ x4 F
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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政府講很快做很慢tvb now,tvbnow,bttvb9 B* h4 [# a8 W! x3 S* s
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
2 _# @* g& A6 U1 c3 N公仔箱論壇陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。0 e5 V; G5 n& k& _! k9 R; y+ I. V
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
/ H1 Q* a1 }7 s: `公仔箱論壇他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
; k9 B6 ?3 r& Z; qwww1.tvboxnow.com“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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