不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 公仔箱論壇8 V. A; O; L* S
tvb now,tvbnow,bttvb9 q$ ~; E/ Y- W! D
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
( w8 m) x' o# m7 V( i* G* Q. Vtvb now,tvbnow,bttvbwww1.tvboxnow.com6 b# f1 t, P/ M% b4 {( {0 _
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。 tvb now,tvbnow,bttvb+ ^$ V) ?( u) P; w7 f2 G' d$ q
www1.tvboxnow.com" r9 Z4 V( r7 [3 M
一個購房者調查的反駁 www1.tvboxnow.com" l% E' \ c6 ^ r6 B% h
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 y' ?' o/ ~( u% _% V+ `
也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？ 9 B S# c0 V' r+ O- p
, `, c& i1 r( b$ Q2 i( C# f公仔箱論壇不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 % I( _+ t3 X; B0 r" q+ k
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. `' J! k2 i9 ^* h' I. V8 u6 W
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
: k# N# S# d8 _1 c$ N9 B+ gtvb now,tvbnow,bttvb
5 M! Q. W6 |! \公仔箱論壇大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。 ) m1 @2 m( h# q4 e, i. n/ o
6 n: b& G/ ?1 o2 k2 C% Utvb now,tvbnow,bttvb此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
7 n4 H0 A0 A& Z2 U/ ]+ m0 |tvb now,tvbnow,bttvb3 c" |* `1 V- M' `
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。 $ d2 P9 K& b& Q& z1 X( S
www1.tvboxnow.com: U7 m& R+ ]7 S( |
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
8 i9 {# Y# M0 @) T1 V! o; A1 \www1.tvboxnow.com
, v5 w6 V' d' u7 i! f" hwww1.tvboxnow.com但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
* a& ?- v7 J0 F6 xtvb now,tvbnow,bttvb
i, Z* L& K4 f H6 N$ E& X2 Q回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
- s$ ?, i: |( o' z H) b
6 w% l+ M' S# t+ g7 \ owww1.tvboxnow.com現實案例之反駁：價格換銷量 8 i; Z( H; a( v
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* m2 w! m6 c5 B: _4 n$ M( W! Y, V
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。 7 l# K/ D* J0 @" O9 F3 N# R
+ m3 v0 k. q3 h1 R. Q公仔箱論壇數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
9 W7 ^5 m/ n1 P2 a! f( q7 W
" X F7 v, m k7 X1 k' |; R另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
. [8 d) d& f" _% u3 V9 s3 Jtvb now,tvbnow,bttvb
" j4 J, x7 J0 q- \% }, j$ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
6 I0 ]" n$ H' VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb' g) w6 |- V2 j
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 tvb now,tvbnow,bttvb4 H9 _) ~( A O0 a" C6 b9 B, W
$ T4 f4 U2 P0 b公仔箱論壇這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
: w+ U/ y$ F3 |$ z; s" \www1.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb: K( r; u4 U& ^ C: T2 Y/ F
被透支的“剛需”
" u; o; E* g4 qtvb now,tvbnow,bttvb7 {1 c/ R& R) n
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 ) u' i8 Y/ ?. b( O7 i$ n
2 \# _% t% w8 S* A( l# Q3 J9 d2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
, O* ]4 S% ]3 i1 Y2 j9 t* f( x; J: o公仔箱論壇
& K+ v; k* i# h, Q0 `: gwww1.tvboxnow.com為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
; n. Y8 ^ n& J公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; R. A* G! L. f9 J+ l8 C9 g
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。 tvb now,tvbnow,bttvb8 E$ B' N0 \7 W; |5 J. V5 ^
% v) a; L: }: P/ o) E公仔箱論壇更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 公仔箱論壇 D$ w/ I* z0 p l9 H7 h
4 n# c/ \: }' o6 p6 K7 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 